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一年之季在于春

一年之季在于春。这对美国房地产有特别的含意:春季是最重要的销售季节,将决定一年的销售节奏和房价。2013年春季到来之前,各种积极的信号预示着,美国房地产市场复苏的春天正在到来。

美国全国房地产经纪人协会1月22日发布的数据显示,2012年全年美国销售仍达465万套,为2007年以来的最高点,比2011年增长了9.2%。报告显示,2012年12月,全国所有房屋类型存量房平均价格为18.08万美元,同比增长11.5%,这是存量房价格连续十个月攀升。2012年美国存量房价格中位数是17.66万美元,比2011年增长6.3%,也是2005年以来房价的最大年度增幅。

不少人仍然在不断抱怨购房辛酸史,抱怨下跌的房价,哈佛联合住房研究中心主任艾瑞克·贝尔斯基对《财经》(博客,微博)记者指出,房价未来还会继续走高,“只要有一些刺激,哪怕是一时的刺激,人们都会立即返回市场。如今市场复苏后,他们感到了进入市场的迫切性,当预期改变之后,更多的人想要买房子,市场还会出现重要反弹。”

全球房地产市场也是春光乍现。香港仲量联行1月17日对全球60个国家的资本市场研究显示,2012年四季度全球房地产投资额出现反弹,整个季度交易总额达到1410亿美元。这表明,房地产市场已完成了此轮恢复期。而环球房地产投资信托基金董事兼基金经理威尔森·玛吉则强调,发达市场中最强劲的房地产趋势出现在美国。

房地产行业复苏,对经济增长有相当大的支撑作用。美国联邦储蓄委员会前理事、前布什总统经济顾问委员会成员、芝加哥大学布斯商学院经济学教授兰德尔·克罗兹纳对《财经》记者说,美国经济不能快速复苏首先就是因为房地产问题,前一轮金融危机重创房地产,其间虽有过短暂回调,但整体低迷了四年,现在房地产市场终于触底回升。

诺斯德集团董事长兼首席执行官肯尼斯·杰高博也对相关数据感到鼓舞,他对《财经》记者说,“这么长时间以来,我第一次认为乐观主义的种子已在美国经济的土壤上扎根。美国经济增长的传统驱动力之一的房地产市场已然开始回归,这会带来更多的房屋开工建筑活动,为美国的就业和其他经济活动方面带来乘数效应,是一个非常正面的迹象。”

复苏一波三折

自2008年次贷危机以来,美国经济一直徘徊在低谷。房地产市场几度出现复苏迹象,但都未曾走上正轨。

2009年1月,次贷危机已爆发三个月,美国失业率达到了7.6%,就业岗位以每月减少70万以上的速度消失,资本市场继续下探。

受房价下跌及银行严格贷款标准的影响,2008年美国贷款购房者面临巨大压力,住房止赎案例数量比2007年猛增81%。危急之际,参议院于2009年2月通过了一项185亿美元的购房者减税优惠提案。提案规定,第一套住房购买者可将房价总额的10%但不超过1.5万美元的部分从应税收入中扣除。

购房减税方案推出后,市场应声回调。贝尔斯基将其定义为美国的第一个“房地产之春”,“尽管不是大面积复苏,但却是有其实质性的意义。”

这项提案为市场注入了活力。在随后的三个月中,房屋签约销售指数实现连续增长,2009年4月旧房销量转为正增长。但是这种春光乍现式的增长,并未反映到价格上。

房价没有随着交易量增加而上涨,而且根据凯斯席勒全美住房价格报告,房屋价格的历史最大季度跌幅同样出现在2009年一季度。高库存压力之下,房价仍在承受下行压力,这也使得经济下滑的局势变得更为混乱。

房地产反弹的曙光再次出现,已是2010年春天。在经济有所好转的情况下,房地产反弹创造了更高的销量,同时也推动房价加速增长。2010年3月的美国成屋签约销售量出现急速上升,此前因止赎权丧失率上升而遭受重创的各州正开始复苏,而政府推出的抵税措施使得待售住房数量有所下降。

全美房地产经纪人协会报告显示,2010年一季度美国城市房价飙涨了近60%,152个城市中91个城市的成屋签约销售中间价格较去年同期均有上涨。然而,好景不长,房价在上涨近两年的时间后,由于库存压力太高,2011年一季度房价再次探底。凯斯席勒房价指数跌穿2009年的低点,创下2002年以来最低水平,并引发了经济复苏偏离轨道的担忧。

房地产最终走出徘徊的阴影,迈向增长的正轨终于在2011年底前出现,并在2012年秋季前后开始加速。

在2012年夏末秋初的那段时间,在美国经济复苏依然不温不火的情况下,一系列经济指标也乏善可陈。美联储的官员们发现,从在经济活动中占70%的消费性开支,以及制成品和投入价格,到就业、制造业,基本上可以用两个描述性的语言概括:要么“从持平到略有提高”,要么“变化甚微”,而唯一出现的亮点就是房地产,美联储也在此处重笔着墨:“房地产在较低的起点上持续地显现出广泛改善的迹象。”

美国房地产2012年以来的复苏,与此前数次的复苏不同:一方面,房价的启动没有再经历漫长平缓的增长期,而是非常迅速地启动,向前推进的势头也很足;另一方面,在美国全国范围内房地产的年增长率达到3%。如果考虑到仍然疲软的就业和仍未释放的购房需求,这是相当不错的表现。

在房价开始增长后,美国联邦政府持续的量化宽松刺激使得更多需求进入市场。“这说明价格开始企稳,经济环境正在改善。一些地区出现了超过2%的就业增长,所以未来即使联邦政府不再吸引购房者进入市场,市场也将持续复苏。”贝尔斯基说。

全美复苏图景

本轮房地产市场触底反弹,通过两个步骤完成:价格下跌和交易量大滑坡——这种滑坡自上世纪40年代以来首次出现,下跌程度会让人以为交易量会持续低谷数年。而目前供需两端都恢复了平衡,为房地产的全面复苏提供了充分的条件。

摩根大通预计,在经历了三年的调整期之后,房屋价格已在2012年开始回升,并将在未来1年-2年内持续上涨,购房者支付能力也将随之攀升。

然而在美国的不同地区,人们对复苏的感觉冷热不均,这是因为房地产市场恢复的程度在不同的地区表现得相当不均衡。有数据显示,2012年12月,除美国西部地区以外,美国其他地区的成屋待成交指数(PHSI)均实现了8%以上的同比增长。中西部地区呈现出较快的增速,较去年增长了14.4%。

联邦住房金融局(FHFA)的房价指数(HPI)体现了房屋的购买价格,它有代表性地把房屋资产价值在美国各地区层面的变动表现出来:在截至2012年11月的12个月中,美国一些地区的房屋价值实现了大幅上涨,其他地区则只有小幅上扬。

以科罗拉多州和亚利桑那州为代表的山区地带,包括蒙大拿州、爱荷华州、怀俄明州等,房价指数自去年大幅增至14.8%,而大西洋沿岸地区就没有这种现象。包括纽约州、新泽西州、宾夕法尼亚州中部各州在内的大西洋沿岸地带房价指数增长仅为0.5%。而美国中部的西南地区房价指数去年增长了5.4%。这一表现中庸的地区包括俄克拉荷马州、阿肯色州、得州和路易斯安那州。

从加州到华盛顿州包括[ ]州在内,美国太平洋地区的房价指数也有不错的增长,为11.1%。在大洋的另一端,包括哥伦比亚特区和马里兰州、佛吉尼亚州、乔治亚州和佛罗里达州等八个州在内的南大西洋地区的房价指数增长稍有逊色,为7%。密歇根州、威斯康辛州、伊利诺伊州、俄亥俄州所在的美国中部的东北部地区表现不尽如人意:增长仅达到2.3%。

如果把镜头推近再放大到各个城市,房地产复苏的图景就更加五色交织。

德意志银行在一份购房承受能力的研究报告中指出,2012年三季度,加利福尼亚州的八个城市房屋中间价格环比上涨了4.9%;同一时期南部佛罗里达州的四个城市中间价格却下降了0.9%;东北部的纽约都会区的房屋价格在家庭收入增长2.4%的带动下,仅仅增长了0.6%。

贝尔斯基说,大概三分之二的美国都会区都在相对可持续的基础上实现了价格同比增长。1月29日在纽约发布的数据显示,凯斯席勒房价指数自去年11月以来增长了5.5%,实现了自2006年8月以来最大的同比增长幅度。在截至2012年11月的过去12个月中,全美20个城市的房产价格增长实现六年多来的最大涨幅。

美国西南部亚利桑那州的[ ]位于常年干枯的盐河两岸,它是目前美国房地产市场复苏的领头羊。DataQuick房产数据公司信息显示,去年11月,凤凰城的旧房销售实现连续12个月增长,达到了七年内的最高点;房屋中间价格达到16.75万美元,比上月增加4.7%,较去年11月增长31.9%,创下四年内新高。

分析人士认为,凤凰城有一些得天独厚的优势——就业增长高于全国大多数地区,靠近加州而从事商业活动的成本较低,因此吸引了许多本该在加州开展的商业活动。相对于其他地区,凤凰城的优势使得其总能在经济复苏伊始就表现得很抢眼。

另外一个原因是,房屋止赎活动的下降也推动了凤凰城房地产市场的恢复,真人真钱网上娱乐。止赎重售的房屋比例在整个市场销售的占比下降到17.2%,自2007年12月以来的最低点,而在2009年3月,凤凰城地区的房屋止赎重售率曾占到整个市场的66.2%。

休斯顿也闪着夺目的光环。2012年,整个大休斯顿地区房屋销量未有丝毫松懈迹象,这得益于当地强劲的就业形势和处在历史低点的利率。到2012年12月,休斯顿的房屋销量实现连续19个月增长,房屋库存持续缩水,房价上涨。

事实上,房屋的中值价格和平均价格都在2012年末达到了历史高点。休斯敦地产经纪人协会的最新数据显示,单户家庭住宅12月销量较上年同期增长了11.4%。签约合同达5039个,库存销售比下降到3.7,真人真钱网上娱乐,是自1999年12月以来的最低水平。

其他一些城市则相对滞后。芝加哥就是这样一个例子。贝尔斯基指出,“芝加哥的房价也有反弹,但相较于同样在中西部的城市,比如明尼阿波利斯,芝加哥的表现就太弱了。这种不均衡即使在同一地区也有反映,一些城市恢复很快,而另一些停滞不前。这样的例子在马萨诸塞州、新罕布什尔州也同样适用。”

需求仍待释放

世界最大的对冲基[ ]水公司非常关注房地产走势,它近期的一份报告指出,美国房屋销售和房价都从低水平开始起飞,而沮丧的卖家施加的房价下行的压力也在逐步消退,这预示着需求的增加。

如果纵观和房屋相关的各类统计数据,尽管所有指标都在2012年底前的六个月内有所提高,但在调查中,房屋需求的上升最为急剧。

不同的调查报告都印证了房地产需求增长的有效性:虽然放在整体水平上看还不值得大惊小怪,但样板房的顾客流量是在激增;无论是针对客户置房计划的调查还是针对家庭抵押贷款需求的银行调查,都表明计划购房的人数和抵押贷款的需求,终于回到正常水平。

有趣的是,客户购房计划的增加远远超过了样板房的客流量。虽然美国家庭总体上还处于去杠杆化的进程中,但一方面抵押贷款利率长期在低位徘徊并不断下探,同时可用信贷处在相对合理的区间,加之低房价,这三方面的因素合力推动房屋需求继续向高位延伸。

房屋需求增长的背后,是债务水平的逐渐降低和收入水平的逐渐增加。

过去几年里,按揭利率的大幅下滑,对住房需求增长起到了极大的支持作用。按揭利率已从危机前的6%以上下降到了现在的3.5%以下,即便在美国整体住房需求和增长均有改善的情况下也持续下跌。这样的利率下滑也引起了再融资活动的增长,尽管这样的增长并不成气候,仅占可支配收入的0.5%左右,而且日渐式微——对增长的推动作用越来越不明显。

低价格和低利率的组合意味着,人们的住房负担能力将长期提高,这将使拥有贷款能力的人们轻易利用价格优势。显然,房地产市场改善趋势将继续延续,由联储政策影响而保持在历史低点的按揭利率将贯穿其中。

不过,在彼得森国际经济研究所高级研究员约瑟夫·加侬看来,美国住房市场的需求动力强劲是建立在住房建设极度萎缩的基础上。

加侬对《财经》记者说,“美国住房建设此前占GDP的比重超过6%,现在仅占到2%或3%,有一个很大幅度的下滑。美国每年建设住房的速度从2005年建设高峰期时的250万套下降到60余万套左右。人口在不断增长,但住房却没有增加,因此需求显然会增长。”

专家们预计,要适应人口增长、度假的需求增加以及旧房拆除等种种因素的变化,真实的年度需求可能是140万套到160万套之间。

值得深思的问题是,为什么美国房地产市场一直没能实现更为强劲的复苏?宏观经济层面上有多重因素的制约:失业率高居不下;市场未能在供应充足的情况下出现相应的需求;经济环境太差,无法支撑相应的价格;信贷紧缩;许多购房者仍在场外观望等等。

业内人士认为,市场仍有大量需求未被释放。

现实的矛盾在于,信贷紧缩制约着需求的进一步释放。贝尔斯基指出,目前对购房者来说,取得贷款很难,特别是对那些已被降低过信用评分的人。尽管联邦住宅管理局已经开始提供100%的按揭贷,也在接受较低的比例,但整体信贷收紧仍然是一种阻碍。

目前,注入市场的信贷数额尽管有限,仍然创造了一些良好的、可持续的按揭贷款。显而易见,这种断断续续的增长在就业市场就没有出现,未来也不会出现。不过在住房市场上,因无法得到按揭贷款,真人真钱网上娱乐,更多的美国人开始选择租房,这又刺激了开工量的增长。

复苏能走多远

目前,市场对美国房价的走势预期乐观。贝尔斯基指出,住宅固定投资持续上涨了将近一年半,显而易见市场已触底反弹。

市场正在走上这样一个正循环:持续低水平的存量、宽松的货币政策、改善的经济环境,房价还将持续上升,进一步带动需求,当需求增长高于存货消耗的水平时,价格还将被进一步提振。2013年房地产市场将为美国经济复苏扮演更为核心的角色。

这些乐观的预期更依赖宏观经济的企稳。美国劳工部最新数据显示,2012年11月,全美372个都市区中有322个的失业率较上年同期有所下降,36个都市区失业率同比增长,14个持平。其中,52个地区的失业率降低到5%以下。11月的全国未经季节调整的失业率为7.4%,同比下降了0.8个百分点。摩根大通预计,2013年就业市场将受益于房地产市场的复苏,二者将产生一些良性的循环。

回顾历史,美国三次经济衰退期间,房地产市场复苏都早于就业市场1年-2年:1982年,房市在二季度开始转好,就业增长在1983年三季度启动。1991年二季度,又一次经济衰退结束,就业市场在1992年四季度之前,同比增长未曾超过1%。同样的,第三次经济衰退,房地产市场的复苏开始于2002年一季度,就业市场增长开始在2004年一季度。

据此,2012年就业增长的平庸表现并不被认为是在掣肘房地产市场复苏,而是将就业状况的改善视为提振地产市场需求的动力增量。

去杠杆化也是一把双刃剑。美国房地产市场的升升降降,在很大程度上反映了美国持续降低由按揭贷款形成的高负债的需求。因此,美国政府打出了放松货币、大量违约和一些转移机制的组合拳,来应对美国家庭的去杠杆化。

桥水公司的研究报告认为,从本质上讲,许多有坏账的人都违约了;为应对这种通缩的力量,美国的政策制定者印了足够的钞票;在私有部门打算保持距离时,他们又向政府支持的企业贷款(GSE spending)提供了充足的转移支付激励和支持,就为防止房地产市场的下行压力愈演愈烈,最后失控。

在调控工具多管齐下的作用下,房地产市场的混乱得以在几年的时间内逐渐平息,并首次从对经济增长的消极拖累变成积极的影响因素。加侬认为,“一方面去杠杆化和美国的经济刺激政策使得美国的房地产市场有了拨云见日的前景——美国第三轮的量化宽松政策缓解了经济情况,从根本上改善了陷入困境的房屋市场。另一方面,去杠杆化实际上说的是资产负债率。资产和负债的区别在于退休后有多少钱和为退休存下了多少钱。显然,为了退休后能有更多的积蓄,要么偿还债务,要么买入更多资产,但这意味着去杠杆化应该更加彻底,而能否做到则是未知数,人们可能还会回到原来的思维模式。”

加侬也承认,如果去杠杆化真的走向深入,会使房地产市场的发展略有放缓。美国全国房地产经纪人协会1月28日公布的报告显示,去年12月美国旧房销售签约指数为101.7,从前一个月的高点滑落,表现不及市场预期。在美国住房市场上,旧房销售占整个楼市销售量的90%以上,而旧房销售签约指数是旧房实际销量的先行指标。

这在某种程度上提示了美国房地产市场复苏的复杂性。在谨慎乐观的同时,经济学家们普遍相信2013年美国房地产市场会迎来温和复苏,而不是一次大的繁荣。

人们还来不及额手称庆,对于房地产泡沫的忧虑亦开始传播。CoreLogic数据显示,现在15年期固定按揭贷款利率保持在2.66%的水平,2012年11月的房价指数同比上涨7.4个百分点,达到自2006年5月以来的最高点。目前的房价上涨速度高于贷款利率的增加速度,与2004年到2006年的房地产市场繁荣期类似。

悲观者认为,美国似乎又要重蹈覆辙。不幸的是,房地产复苏在那些房价已经很高的区域表现最强劲,这可能带来另一场泡沫也并非完全的危言耸听。

乐观者加侬认为,泡沫出现的规律不会在一代人中间重复出现,因为每个经历过房地产泡沫与市场哀鸿的人,会对风险有切肤之痛。或许至少需要20年时间,才可能再次出现房地产泡沫。